저는 실거주 집을 보러 다니기 시작하면 집 내부에만 시선이 쏠렸습니다. 저는 채광이 좋고 구조가 예쁘면 마음이 먼저 앞섰고, 저는 “이 집은 빨리 잡아야 한다”는 말에도 쉽게 흔들렸습니다. 저는 그런데 실거주 매수는 기분 좋은 선택이면서도, 한 번 실수하면 고치기 어려운 선택이라고 느꼈습니다. 저는 직장인이라서 시간을 넉넉히 쓰기 어렵고, 저는 그래서 더더욱 “확인 순서”가 필요했습니다. 저는 이 글에서 제가 실제로 쓰는 실거주 매수 체크리스트 25개를 한 번에 정리하고, 저는 계약 전날과 계약 당일에 그대로 따라 할 수 있게 순서를 고정해 드리겠습니다.
저는 오늘 이 글에서 3가지를 얻습니다
- 저는 실거주 매수 전에 제가 보는 체크리스트 25개를 제공합니다.
- 저는 직장인이 실수하기 쉬운 구간(대출·등기·일정)을 순서로 묶어 정리합니다.
- 저는 “좋은 집”보다 먼저 “사고 없는 집”을 고르는 기준을 공유합니다.
0) 저는 매수 전에 ‘안전선 3개’를 먼저 적습니다
저는 집을 보기 전에 아래 3개가 안 적히면 저는 집을 보러 가도 결론이 흔들린다고 느꼈습니다.
- 저는 월 주거비 상한선을 적습니다.
- 저는 금리 +2%p에서도 버티는 이자 안전선을 적습니다.
- 저는 자기자본(현금)과 비상금을 분리해서 적습니다.
저는 이 안전선이 적혀 있어야 집을 보면서도 냉정해질 수 있다고 생각합니다.
1) 예산·대출 체크 6개: 저는 ‘가능’보다 ‘지속 가능’을 봅니다
- 저는 금리 3시나리오(현재/+1/+2)로 월 부담을 계산합니다.
- 저는 대출이 “나오는지”보다 언제 확정되는지를 확인합니다.
- 저는 원리금 상환액이 월 저축을 0으로 만들지 않는지 확인합니다.
- 저는 취득세·중개비·이사비·가구비를 포함해 부대비용 여유를 남깁니다.
- 저는 잔금 후에도 비상금 3~6개월치를 남길 수 있는지 확인합니다.
- 저는 대출/자기자본 비율을 정하고, 저는 그 비율을 넘기지 않습니다.
저는 이 6개가 흔들리면 저는 아무리 집이 좋아도 결정을 늦추는 편이 낫다고 느꼈습니다.
2) 입지·단지 체크 6개: 저는 ‘매일의 피로’를 먼저 봅니다
- 저는 출퇴근 편도 시간을 실제 시간대로 확인합니다.
- 저는 퇴근 시간대의 환승/혼잡/막차를 한 번 더 확인합니다.
- 저는 생활권(마트/병원/운동/카페)을 걸어서 가능한지 확인합니다.
- 저는 야간 동선(골목/언덕/가로등)을 직접 걸어봅니다.
- 저는 단지의 주차/택배/분리수거 동선을 확인합니다.
- 저는 거래가 너무 뜸한 단지면 “나중에 팔리는지”를 보수적으로 봅니다.
저는 실거주에서는 “자산”도 중요하지만, 저는 무엇보다 “살아낼 수 있는 동네”가 중요하다고 생각합니다.
3) 집 상태 체크 7개: 저는 ‘하자 비용’을 시간과 돈으로 계산합니다
- 저는 누수 흔적(천장/창가/욕실)을 우선 확인합니다.
- 저는 곰팡이/결로가 생기는 벽면을 확인합니다.
- 저는 창문과 방충망, 문 잠금을 직접 열고 닫아봅니다.
- 저는 보일러/온수/수압을 짧게라도 확인합니다.
- 저는 소음(윗집·도로·학원가)을 시간대별로 상상해 봅니다.
- 저는 수리 범위를 “지금 당장/나중에”로 나눠 적습니다.
- 저는 수리비가 커 보이면 저는 가격 협상보다 매수 보류를 먼저 고려합니다.
저는 초보일수록 수리가 쉬운 집을 잡는 편이 마음이 편하다고 느꼈습니다.
4) 서류·등기 체크 4개: 저는 ‘단어’가 보이면 멈춥니다
- 저는 등기부등본에서 소유자/근저당/압류 신호를 확인합니다.
- 저는 “경매개시/가압류/가처분” 같은 단어가 보이면 즉시 멈춥니다.
- 저는 관리비 체납 가능성을 확인하고, 저는 정산 기준을 확인합니다.
- 저는 중개대상물확인설명서(있는 경우)를 꼼꼼히 읽고 사진으로 남깁니다.
저는 서류는 감이 아니라 증거라고 생각합니다. 저는 증거가 애매하면 저는 계약을 미루는 편이 낫다고 봅니다.
5) 일정·비용 체크 2개: 저는 ‘잔금’이 실제로 가능한지 확인합니다
- 저는 계약금–중도금–잔금 날짜를 캘린더에 넣고, 저는 대출 일정과 맞춥니다.
- 저는 입주일/이사일/인테리어 일정이 겹치지 않게 순서를 고정합니다.
저는 실거주 매수에서 가장 무서운 순간이 “낙관적인 일정”이라고 느꼈습니다. 저는 일정이 꼬이면 돈도 마음도 같이 꼬인다고 생각합니다.
저는 이 체크리스트를 이렇게 씁니다(직장인 15분 루틴)
저는 집을 보고 나서 바로 결정하지 않습니다. 저는 대신 아래 순서로 정리합니다.
- 저는 5분 동안 예산·대출 체크를 다시 확인합니다.
- 저는 5분 동안 집 상태와 하자 사진을 정리합니다.
- 저는 5분 동안 서류/등기에서 빨간 깃발이 있었는지 표시합니다.
저는 이 15분 루틴을 한 번만 해도, 저는 감정이 빠지고 결론이 남는다고 느꼈습니다.
마무리: 저는 “좋아 보이는 집”보다 “사고 없는 집”을 먼저 고릅니다
저는 실거주 집을 선택할 때 완벽한 집을 찾기보다, 제가 오래 버틸 집을 찾는 편이 낫다고 생각합니다. 저는 체크리스트 25개가 재미없어 보여도, 저는 이 체크리스트가 불필요한 손해를 막아준다고 믿습니다. 저는 오늘 이 글을 저장해 두고, 저는 집을 볼 때마다 같은 순서로 반복해 보기를 권합니다.
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- 직장인 실거주 동네 선택 기준표: 저는 출퇴근과 주거비를 점수로 고릅니다
- 등기부등본 체크리스트 7가지: 저는 계약 전에 이 줄부터 확인합니다
면책 안내
저는 이 글을 정보 제공 목적으로 작성했습니다. 저는 법률·세무·투자 자문을 제공하지 않으며, 저는 중요한 의사결정 전에 공적 서류 확인과 전문가 상담을 권합니다. 저는 최종 판단과 책임이 독자 본인에게 있다는 점을 분명히 안내합니다.
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