저는 전세와 월세, 반전세를 비교할 때마다 마음이 먼저 복잡해졌습니다. 저는 주변에서 “전세가 답이다”라는 말도 듣고, 저는 또 다른 곳에서 “월세가 더 유리할 때가 많다”는 말도 봅니다. 저는 하지만 누구의 말이 맞는지 따지기 전에, 제 월급과 제 비상금, 그리고 제 이사 가능성을 먼저 봐야 한다고 느꼈습니다. 저는 직장인에게 주거 선택이 투자 게임이 아니라 생활의 안정성이기 때문이라고 생각합니다. 저는 이 글에서 제가 실제로 쓰는 전세·월세·반전세 비교 기준표를 정리하고, 저는 오늘 당장 숫자를 넣어 결론을 낼 수 있게 순서를 안내하겠습니다.
저는 오늘 이 글에서 3가지를 얻습니다
- 저는 전세·월세·반전세를 비교할 때 제가 먼저 보는 숫자 5개를 드립니다.
- 저는 “내 상황에 맞는 선택”을 고르도록 **기준표(체크리스트)**를 제공합니다.
- 저는 계약 직전에 실수를 줄이도록 마지막 확인 포인트를 넣었습니다.
1) 저는 비교 전에 ‘월 주거비 상한선’을 먼저 고정합니다
저는 어떤 형태를 고르든, 매달 버티는 것이 먼저라고 생각합니다. 저는 그래서 아래 숫자를 먼저 적습니다.
- 저는 세후 월급을 적습니다.
- 저는 월 고정지출을 적습니다.
- 저는 필수 저축액을 적습니다.
- 저는 이 값으로 월 주거비 상한선을 정합니다.
저는 상한선을 정할 때 이렇게 잡습니다.
월 주거비 상한선 = (세후 월급 × 0.25~0.35) – 필수 저축액
저는 상한선이 정해지면, 저는 월세가 감당 가능한지부터 빠르게 판단합니다.
2) 저는 전세가 ‘싼지’ 보려면 기회비용을 먼저 계산합니다
저는 전세를 볼 때 “월세가 0원”이라고 착각하기 쉬웠습니다. 저는 하지만 전세는 보증금이 크기 때문에, 저는 그 돈이 다른 곳에 있었으면 벌었을 이익(또는 줄였을 이자)을 같이 봅니다. 저는 이 값을 보증금 기회비용이라고 부릅니다.
저는 계산을 어렵게 하지 않습니다. 저는 이렇게 단순하게 잡습니다.
전세 기회비용(월) = 보증금 × (내 기준 금리) ÷ 12
저는 ‘내 기준 금리’를 이렇게 선택합니다.
- 저는 대출이 있다면 내가 실제로 내는 대출금리를 기준으로 잡습니다.
- 저는 대출이 없다면 정기예금 수준의 보수적인 금리로 잡습니다.
저는 전세를 비교할 때, 저는 이 기회비용을 “전세의 월세 환산 비용”처럼 놓고 봅니다.
3) 저는 반전세는 ‘월세 + 보증금 기회비용’을 합쳐서 봅니다
저는 반전세가 제일 헷갈렸습니다. 저는 그래서 반전세는 아래처럼 합쳐서 봅니다.
- 저는 월세를 적습니다.
- 저는 **보증금 기회비용(월)**을 적습니다.
- 저는 두 값을 더해서 실질 월 주거비로 봅니다.
저는 이 실질 월 주거비가 제 상한선보다 낮으면 “가능”으로 분류합니다. 저는 반대로 상한선을 넘으면, 저는 집이 좋아 보여도 후보에서 뺍니다.
4) 저는 전세·월세·반전세를 한 장 표로 비교합니다
저는 아래 표를 제 노트에 그대로 복사해 두고 숫자만 바꿉니다.
| 구분 | 내가 확인하는 핵심 | 계산/판단 기준 | 신호 |
|---|---|---|---|
| 전세 | 보증금 부담 | 보증금 기회비용(월) = 보증금×금리÷12 | 기회비용이 월세보다 낮으면 유리 |
| 월세 | 매달 현금흐름 | 월세+관리비가 상한선 안인지 | 상한선 넘으면 생활이 무너짐 |
| 반전세 | 혼합 비용 | 월세 + 보증금 기회비용(월) | 합계가 상한선 안이면 후보 |
| 공통 | 이사 가능성 | 1~2년 내 이벤트/직장 이동 | 이사 가능성이 높으면 유연한 선택 |
| 공통 | 비상금 | 최소 3~6개월치 생활비 | 비상금 부족하면 보수적으로 |
저는 이 표를 쓰면 말싸움이 끝난다고 느꼈습니다. 저는 “어떤 형태가 정답이냐” 대신 “내 숫자에서 어떤 형태가 덜 위험하냐”로 질문이 바뀌기 때문입니다.
5) 저는 ‘상황별 결론’도 미리 정해둡니다
저는 제 상황을 3가지로 나눠서 결론을 빠르게 냅니다.
상황 A) 저는 비상금이 얇고 이사 가능성이 큽니다
저는 이 경우에 “큰 보증금”이 부담이 된다고 느낍니다. 저는 그래서 월세나 낮은 보증금의 반전세를 먼저 봅니다. 저는 이 선택이 마음이 편하다고 느꼈습니다.
상황 B) 저는 현금이 있고, 2년 이상 한 동네에 있을 가능성이 큽니다
저는 이 경우에 전세를 진지하게 봅니다. 저는 보증금 기회비용이 월세보다 낮으면 전세가 유리해질 수 있다고 봅니다.
상황 C) 저는 월세가 상한선을 넘습니다
저는 이 경우에 집을 줄이거나, 지역을 옮기거나, 반전세로 조합을 바꿉니다. 저는 상한선을 넘는 월세는 생활 전체를 망가뜨릴 수 있다고 생각합니다.
6) 저는 계약 직전에 이 5가지를 꼭 확인합니다
저는 형태를 정했어도 계약에서 실수하면 의미가 없다고 느꼈습니다.
- 저는 관리비 항목을 확인합니다.
- 저는 보증금 반환 조건과 특약을 확인합니다.
- 저는 전입/확정일자/대출 일정을 제 캘린더에 넣습니다.
- 저는 **하자(누수/곰팡이/소음)**를 체크리스트로 확인합니다.
- 저는 중개비·이사비·가구비까지 합쳐서 총비용을 계산합니다.
저는 이 5가지를 확인하면, 저는 계약 후 후회가 줄어든다고 느꼈습니다.
마무리: 저는 ‘정답’ 대신 ‘내 기준’을 세웁니다
저는 전세·월세·반전세에 절대 정답이 있다고 생각하지 않습니다. 저는 대신 제 월급과 제 비상금, 그리고 제 이사 가능성에 맞는 선택이 있다고 믿습니다. 저는 이 글의 기준표를 한 번만 만들어두면, 저는 다음 이사 때도 같은 방식으로 빠르게 결론을 낼 수 있다고 생각합니다.
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면책 안내
저는 이 글을 정보 제공 목적으로 작성했습니다. 저는 최종 판단과 책임이 독자 본인에게 있다는 점을 분명히 안내합니다.
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