저는 전월세 집을 보러 다닐 때 집 상태만 보고 마음이 급해진 적이 많았습니다. 저는 벽지가 깨끗하고 채광이 좋으면 “여기다”라고 생각했고, 저는 중개사님 말이 친절하면 더 안심했습니다. 저는 그런데 계약은 감정으로 끝내면 안 된다고 느꼈습니다. 저는 계약은 결국 보증금이라는 큰 돈이 걸린 약속이기 때문입니다. 저는 그래서 계약 전날이나 계약 당일에 등기부등본을 꼭 열어 봅니다. 저는 등기부등본이 어렵게 느껴져도, 저는 딱 7가지만 보면 위험 신호를 대부분 걸러낼 수 있다고 생각합니다. 저는 이 글에서 제가 실제로 쓰는 등기부등본 10분 확인 루틴과 체크리스트 7가지를 정리하겠습니다.
저는 오늘 이 글에서 3가지를 얻습니다
- 저는 등기부등본에서 제가 먼저 확인하는 핵심 7가지를 제공합니다.
- 저는 표제부·갑구·을구를 10분 루틴으로 보는 순서를 안내합니다.
- 저는 계약에서 흔히 놓치는 **위험 신호(빨간 깃발)**를 정리합니다.
저는 등기부등본을 “표제부-갑구-을구” 순서로 봅니다
저는 등기부등본을 처음 보면 글자가 많아서 겁이 났습니다. 저는 그런데 구조를 알고 나니 마음이 편해졌습니다. 저는 등기부등본을 크게 세 덩어리로 봅니다.
- 저는 표제부에서 “이 집이 어떤 집인지”를 확인합니다.
- 저는 갑구에서 “집주인이 누구이고, 소유권에 문제가 없는지”를 확인합니다.
- 저는 을구에서 “대출(근저당) 같은 담보가 얼마나 잡혀 있는지”를 확인합니다.
저는 이 순서를 지키면, 저는 불필요하게 깊은 곳에 빠지지 않고 핵심만 볼 수 있다고 느꼈습니다.
제가 확인하는 체크리스트 7가지(이 줄부터 봅니다)
1) 저는 주소·동호수·건물명이 계약서와 같은지 확인합니다(표제부)
저는 첫 줄에서 주소가 다르면 바로 멈춥니다. 저는 동·호수나 건물명이 계약서와 다르면 나중에 분쟁이 생길 수 있다고 느꼈습니다. 저는 그래서 “내가 보고 있는 집”과 “계약서에 적힐 집”이 같은 집인지부터 고정합니다.
2) 저는 면적·용도·대지권 같은 기본 정보를 확인합니다(표제부)
저는 표제부에서 면적이 너무 이상하면 의심합니다. 저는 오피스텔이나 다세대는 표기 방식이 다를 수 있어도, 저는 “설명과 등기 내용이 크게 다르면” 질문을 해야 한다고 생각합니다. 저는 초보일수록 설명이 깔끔한 집을 우선으로 봅니다.
3) 저는 소유자 이름이 계약 당사자와 같은지 확인합니다(갑구)
저는 소유자 이름이 다르면 계약을 바로 진행하지 않습니다. 저는 대리인이 나오면 위임장 같은 서류가 필요하다는 점을 떠올립니다. 저는 소유자가 개인인지 공동명의인지도 같이 봅니다. 저는 공동명의면 서명 주체가 늘어나서 확인할 것이 많아진다고 느꼈습니다.
4) 저는 소유권 이전일과 사유를 확인합니다(갑구)
저는 “언제, 어떤 이유로” 소유권이 넘어왔는지를 봅니다. 저는 너무 최근에 소유권이 바뀐 집이면 한 번 더 묻습니다. 저는 사기가 반드시 최근 거래에서만 생기는 건 아니지만, 저는 초보가 불안 신호를 가볍게 넘기지 않는 태도가 중요하다고 생각합니다.
5) 저는 갑구에서 ‘압류·가압류·가처분·경매개시’ 같은 단어를 먼저 찾습니다(갑구)
저는 갑구에 이런 단어가 보이면 심장이 먼저 뛰었습니다. 저는 이 단어들이 “돈 문제나 분쟁 가능성”을 의미할 수 있다고 느꼈습니다. 저는 이 경우에 제가 혼자 판단하지 않고, 저는 중개사에게 명확한 설명을 요구하거나 전문가 확인을 권합니다. 저는 초보일수록 이런 신호가 있는 집은 후보에서 빼는 편이 안전하다고 생각합니다.
6) 저는 을구에서 근저당권이 얼마나 잡혀 있는지 확인합니다(을구)
저는 전세에서 가장 무서운 순간이 “보증금 회수”라고 생각합니다. 저는 그래서 을구에서 근저당권(은행 대출)이 잡혀 있으면 금액을 확인합니다. 저는 등기에는 보통 “채권최고액”이 표시되는 경우가 많다고 알고 있습니다. 저는 이 숫자가 크면 집주인 대출이 크다는 신호로 보고, 저는 제 보증금이 뒤로 밀릴 가능성을 떠올립니다.
7) 저는 전세권·임차권·지상권 같은 특수 권리 유무를 확인합니다(을구)
저는 을구에서 특수 권리가 보이면 난이도가 올라간다고 느꼈습니다. 저는 전세권이나 임차권 등은 상황에 따라 정리가 필요한 경우가 생길 수 있어서, 저는 초보 때는 단순한 등기를 선호합니다. 저는 이 항목이 보이면 반드시 질문을 하고, 저는 필요하면 계약을 미루는 선택을 남겨둡니다.
저는 10분 확인 루틴으로 등기부등본을 끝냅니다
저는 시간이 없을 때도 루틴이 있으면 덜 흔들린다고 느꼈습니다. 저는 등기부등본을 이렇게 봅니다.
- 저는 3분 동안 표제부에서 주소·면적·용도를 확인합니다.
- 저는 3분 동안 갑구에서 소유자·소유권 변동·압류/경매 신호를 확인합니다.
- 저는 4분 동안 을구에서 근저당(채권최고액)·특수권리를 확인합니다.
저는 이 10분 루틴만 지켜도 “이 집을 더 봐도 되는지”가 크게 달라진다고 느꼈습니다.
저는 이런 문구를 보면 ‘빨간 깃발’로 표시합니다
저는 초보일수록 빨간 깃발을 넓게 잡는 편이 낫다고 생각합니다. 저는 아래 문구가 보이면 저는 후보에서 한 번 더 빼고 다시 생각합니다.
- 저는 압류/가압류/가처분이 보이면 리스크로 표시합니다.
- 저는 임의경매/강제경매/경매개시결정 같은 문구가 보이면 즉시 멈춥니다.
- 저는 근저당이 과도하게 크다고 느끼면 보수적으로 접근합니다.
- 저는 **특수권리(전세권/임차권 등)**가 얽혀 있으면 난이도가 올라간다고 봅니다.
저는 이 빨간 깃발을 “판단 대신 보류 신호”로 씁니다. 저는 보류 신호가 있으면, 저는 더 확인할 시간이 있는 날로 계약을 미루는 편이 안전하다고 생각합니다.
저는 등기부등본을 본 뒤에 계약서로 이렇게 연결합니다
저는 등기부를 보고 끝내지 않고, 저는 계약서에 연결합니다.
- 저는 소유자 정보가 맞으면 저는 계약 당사자를 확정합니다.
- 저는 근저당이 있다면 저는 보증금 규모와 안전선을 다시 계산합니다.
- 저는 불안한 신호가 있으면 저는 특약에 반영하거나 저는 계약을 미룹니다.
저는 계약이 ‘기분 좋은 일’이어도, 저는 확인이 끝나기 전에는 서두르지 않으려고 합니다.
마무리: 저는 등기부등본을 “겁”이 아니라 “습관”으로 봅니다
저는 등기부등본이 완벽한 안전을 보장해 주지는 않는다고 생각합니다. 저는 다만 등기부등본이 위험 신호를 빨리 알려주는 도구라고 믿습니다. 저는 직장인이 시간이 부족할수록, 저는 10분 루틴과 체크리스트 7가지가 큰 도움을 준다고 느꼈습니다. 저는 오늘 이 글을 저장해 두고, 저는 집을 보러 갈 때마다 같은 방식으로 반복해보기를 권합니다.
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면책 안내
저는 이 글을 정보 제공 목적으로 작성했습니다. 저는 법률·세무·투자 자문을 제공하지 않으며, 저는 중요한 계약 판단 전에 공적 서류 확인과 전문가 상담을 권합니다. 저는 최종 판단과 책임이 독자 본인에게 있다는 점을 분명히 안내합니다.
