전세를 구할 때 가장 무서운 지점은 집이 아니라 ‘계약’입니다. 집이 깨끗하고 중개사가 친절해도, 서류와 돈 흐름이 불안하면 보증금은 한순간에 위험해질 수 있습니다. 그래서 바비파노트는 전세를 고를 때 “싸게 구하자”보다 “안전하게 지나가자”를 먼저 잡습니다. 이 글은 전세사기를 막기 위한 거창한 지식보다, 계약 직전에 반드시 지켜야 하는 24시간 룰과 체크리스트 12가지를 정리합니다. 체크리스트대로만 확인해도 “불안한 물건”이 초반에 걸러지고, 질문이 선명해져서 계약이 훨씬 단단해집니다.
이 글에서 얻는 것
- 계약 전 하루만 지키면 되는 24시간 룰
- 위험 신호를 빠르게 거르는 전세사기 예방 체크리스트 12가지
- 계약서에 넣어두면 안전해지는 특약 3문장(예시)
0) 전세사기 예방의 핵심은 ‘24시간 룰’입니다
계약 당일 분위기에 휩쓸리면 확인이 빠집니다. 그래서 기준을 하나로 고정합니다.
계약금 송금 전 최소 24시간은 ‘서류 확인 시간’으로 비워두기
이 24시간 동안 등기부·주소·계좌 명의·특약을 확인하면, 급한 마음이 줄고 판단이 또렷해집니다.
1) 전세사기 예방 체크리스트 12가지(계약 전 빠른 점검)
1) 등기부등본 ‘소유자’와 계약서 ‘임대인’이 같은지 확인
이름이 다르면 멈추는 게 맞습니다. 띄어쓰기나 철자도 그대로 맞추는 편이 안전합니다.
2) 주소(동·호수)가 계약서·등기부·현장 안내와 완전히 일치하는지 확인
주소가 한 글자라도 다르면 나중에 설명이 길어집니다. 주소는 “대충”이 가장 위험합니다.
3) 갑구에서 압류/가압류/가처분/경매 관련 단어가 있는지 스캔
이 단어가 보이면 후보에서 한 번 더 빼고, 확인 시간을 더 쓰는 편이 낫습니다.
4) 을구에서 근저당이 큰 편인지 확인(채권최고액 기준)
근저당이 크면 보증금이 뒤로 밀릴 가능성이 커집니다. 안전선이 애매하면 보수적으로 접근합니다.
5) 전세가가 매매가(시세)와 너무 붙어 보이는지 확인
전세가가 과하게 높아 보이면 ‘안전 마진’이 사라집니다. 전세는 마진이 생명입니다.
6) “당장 계약해야 한다”는 압박이 강한지 확인
압박이 강할수록 확인이 빠집니다. 확인이 빠질수록 사고 가능성은 커집니다.
7) 임대인이 법인/대리인 계약이면 ‘권한 문서’ 흐름이 준비되는지 확인
법인/대리인은 가능하지만, 서류 흐름이 깔끔해야 합니다. 구두 설명만으로 진행하지 않는 편이 낫습니다.
8) 계약금 입금 계좌 명의가 ‘임대인(계약 당사자)’ 명의인지 확인
제3자 명의 계좌는 반드시 이유를 확인하고 기록으로 남겨야 합니다.
9) 계약금은 확인 완료 후 송금(확인 전 송금 금지)
이름/주소/계좌 명의 3가지가 맞지 않으면 송금하지 않는 규칙이 필요합니다.
10) 계약서 숫자 3줄(보증금·월세·잔금일)이 정확한지 확인
숫자는 분쟁의 시작점이 됩니다. 금액과 날짜는 눈으로 2번 읽는 편이 안전합니다.
11) 특약 3문장을 넣어 “빠져나올 문”을 만들어두기
아래 예시처럼 조건을 문장으로 남기면, 막판에 협의가 쉬워집니다.
12) 확인 자료를 한 폴더에 저장(파일명 규칙 고정)
등기부/계약서/계좌 캡처/합의 메시지를 한 폴더에 모으면, 나중에 말이 짧아집니다.
2) 계약서에 넣기 좋은 특약 3문장(예시)
아래 문장은 상황에 맞게 날짜만 바꿔서 넣으면 됩니다.
- 대출/보증보험 조건
- “전세대출 또는 보증보험 가입이 불가한 경우, 임차인은 계약 해제를 요청할 수 있으며 계약금은 반환한다.”
- 권리관계 변동 방지
- “잔금일 전까지 등기부 권리관계(근저당 등)가 계약 시점과 달라질 경우, 임차인은 계약 해제를 요청할 수 있다.”
- 서류 제공 및 사실 확인
- “임대인은 심사 및 계약 이행에 필요한 서류 제공에 협조하며, 제공 지연으로 일정이 불가할 경우 상호 협의한다.”
3) 서류 3종 세트로 마지막 한 번 더 걸러내기
계약 전에는 서류를 3장만 묶어봐도 위험 신호가 빨리 보입니다.
- 등기부등본: 소유/권리/근저당
- 건축물대장: 기본 정보 확인(설명과 다르면 질문)
- 중개대상물확인설명서: 설명과 책임 범위 확인
마무리
전세사기 예방은 특별한 비법보다 “확인 순서”가 전부에 가깝습니다. 계약 전 24시간 룰로 시간을 확보하고, 체크리스트 12가지를 따라가면 불안한 물건이 초반에 탈락합니다. 오늘은 간단하게 시작하면 됩니다. 등기부 소유자와 계좌 명의부터 맞춰보고, 특약 3문장을 계약서에 남기는 것부터 진행해보면 좋습니다.
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면책 안내
이 글은 정보 제공 목적이며, 제도·상품·지역 관행에 따라 확인 방식이 달라질 수 있습니다. 중요한 계약 판단 전에는 공적 서류 재확인과 전문가 상담을 권합니다. 최종 판단과 책임은 독자 본인에게 있습니다.
