저는 직장인으로 경매를 처음 알아볼 때 “싸게 살 수 있다”는 말에 마음이 먼저 움직였습니다. 저는 하지만 경매가 싸게 사는 기술이기 전에, 위험을 관리하는 습관이라는 사실을 늦게 배웠습니다. 저는 평일에 시간이 많지 않아서 모든 물건을 깊게 분석할 수 없었습니다. 저는 그래서 물건을 보기 시작할 때부터 “내가 초보일 때는 절대 건드리지 말자”라고 정한 기준을 만들어 두었습니다. 저는 이 기준이 있으면 공부가 훨씬 단순해지고, 저는 불필요한 스트레스를 줄일 수 있다고 느꼈습니다. 저는 오늘 글에서 직장인이 경매를 시작하기 전에 제가 먼저 거르는 리스크 10가지를 체크리스트 형태로 정리하겠습니다.
저는 오늘 이 글에서 3가지를 얻습니다
- 저는 초보가 처음부터 피하면 좋은 리스크 10가지를 한 번에 정리합니다.
- 저는 직장인 시간을 기준으로 “3분 컷”과 “30분 컷” 체크 순서를 제공합니다.
- 저는 물건을 고른 뒤에 해야 할 다음 행동 순서도 함께 안내합니다.
저는 경매를 “분석”보다 “선별”로 시작합니다
저는 초보일수록 분석 실력이 부족하다고 생각합니다. 저는 분석 실력이 부족한 상태에서 어려운 물건을 잡으면, 저는 그 물건이 공부가 아니라 함정이 된다고 느꼈습니다. 저는 그래서 저는 경매를 처음 시작할 때 “선별 기준”을 먼저 만들었습니다. 저는 선별 기준이 있으면 물건을 10개 보다가도 1개만 남길 수 있고, 저는 남은 1개에 시간을 투자할 수 있다고 생각합니다.
저는 3분 안에 거르는 리스크 5가지부터 봅니다
저는 출근길이나 점심시간에 물건을 훑을 때가 많습니다. 저는 그래서 3분 안에 걸러야 할 기준을 먼저 씁니다.
1) 저는 점유자가 복잡한 물건을 먼저 거릅니다
저는 점유자가 “소유자 본인”인지, “임차인”인지, “제3자”인지가 명확하지 않으면 일단 멈춥니다. 저는 점유자가 복잡하면 명도 난이도가 급상승한다고 봅니다. 저는 초보일수록 점유자가 단순한 물건부터 경험을 쌓는 편이 안전하다고 생각합니다.
2) 저는 선순위 임차인이 의심되면 일단 거릅니다
저는 선순위 임차인이 있으면 보증금 인수 가능성을 먼저 떠올립니다. 저는 이 영역이 초보에게 가장 큰 사고 지점이라고 느꼈습니다. 저는 “대항력/우선변제” 같은 단어가 나오면, 저는 해당 물건을 ‘숙제’로 분류하고 저는 당장 입찰 후보에서는 빼는 편입니다.
3) 저는 유치권 문구가 보이면 바로 거릅니다
저는 유치권이 진짜인지 가짜인지 따지는 것 자체가 초보에게 부담이라고 생각합니다. 저는 유치권은 분쟁 시간이 길어질 가능성이 커서 직장인에게 특히 불리하다고 봅니다. 저는 그래서 유치권 주장 흔적이 보이면 저는 경험이 쌓이기 전까지는 과감히 패스합니다.
4) 저는 위반건축물·불법증축 신호가 있으면 거릅니다
저는 위반건축물은 대출과 보험, 향후 매도에서 문제가 생길 수 있다고 생각합니다. 저는 특히 다가구, 다세대, 상가주택에서 불법 증축이 섞일 때가 많다고 느꼈습니다. 저는 초보 시기에는 서류가 깔끔한 물건부터 보는 편이 낫다고 봅니다.
5) 저는 수요가 약한 입지 신호가 보이면 거릅니다
저는 경매가 싸게 사는 것보다 “나중에 다시 팔 수 있는지”가 더 중요하다고 생각합니다. 저는 주변에 공실이 많고, 거래가 느리고, 생활 편의가 약한 곳이면 저는 초보 단계에서 욕심을 줄입니다. 저는 수요가 약하면 낙찰 뒤에 시간이 적이 된다고 느꼈습니다.
저는 30분을 쓰는 리스크 5가지로 후보를 한 번 더 줄입니다
저는 3분 컷에서 살아남은 물건만 30분을 씁니다. 저는 이 단계에서 “내가 감당할 수 있는 리스크인지”를 다시 확인합니다.
6) 저는 말소기준권리를 제대로 못 잡으면 거릅니다
저는 말소기준권리가 불명확하면 권리관계가 꼬일 가능성이 높다고 봅니다. 저는 초보일수록 “말소기준권리부터 잡고 진행한다”는 원칙을 세워야 한다고 생각합니다. 저는 이 원칙이 흔들리면 분석이 흔들린다고 느꼈습니다.
7) 저는 법정지상권·분묘기지권 같은 특수권리가 보이면 거릅니다
저는 특수권리는 공부의 깊이가 필요하다고 생각합니다. 저는 직장인이 처음부터 특수권리 물건을 잡으면, 저는 시간만 쓰고 불안만 커질 수 있다고 느꼈습니다. 저는 그래서 저는 “특수권리 = 초보 단계 패스”라고 단순 규칙을 정했습니다.
8) 저는 관리비 체납 가능성을 체크합니다
저는 아파트나 오피스텔에서 관리비 체납이 크면 정리 과정이 번거로울 수 있다고 봅니다. 저는 관리비가 작은 돈처럼 보여도, 저는 소유권 이전 후 분쟁의 씨앗이 되기 쉽다고 느꼈습니다. 저는 그래서 저는 후보 물건에서 관리비 이슈가 깔끔한지 확인하려고 합니다.
9) 저는 명도 난이도를 ‘시간 비용’으로 계산합니다
저는 직장인이 명도 문제로 시간을 빼앗기면 일상이 흔들린다고 생각합니다. 저는 명도가 길어질수록 스트레스와 비용이 늘어난다는 점을 체감했습니다. 저는 그래서 저는 점유자 태도, 점유 형태, 협의 가능성 같은 요소를 “시간 비용”으로 상상해 봅니다.
10) 저는 잔금·대출 일정이 불안하면 입찰을 멈춥니다
저는 직장인이 경매에서 가장 위험한 순간이 “낙찰 이후”라고 생각합니다. 저는 낙찰 뒤에는 잔금 기한이 현실로 다가오고, 저는 대출이 꼬이면 선택지가 급격히 줄어든다고 느꼈습니다. 저는 그래서 저는 “자금 계획이 선명할 때만 입찰한다”는 원칙을 지킵니다.
저는 ‘초보 안전 물건’의 조건을 이렇게 정합니다
저는 초보일 때는 완벽한 물건을 찾기보다, 사고가 적은 물건을 찾는 편이 낫다고 생각합니다. 저는 아래 조건이 겹치면 저는 후보로 남깁니다.
- 저는 점유 형태가 단순한 물건을 선호합니다.
- 저는 권리관계가 단순하고 설명이 명확한 물건을 선호합니다.
- 저는 하자 가능성이 낮고 서류가 깔끔한 물건을 선호합니다.
- 저는 역세권 같은 키워드보다 “실거주 수요가 꾸준한 생활권”을 선호합니다.
저는 이 조건이 재미없어 보여도, 저는 초보에게는 이런 단순함이 실력이라고 생각합니다.
저는 후보를 남긴 뒤에 이렇게 행동합니다
저는 후보를 1~2개로 줄였을 때부터 ‘공부’가 시작된다고 생각합니다. 저는 이 순서를 지키면 흔들림이 줄었습니다.
- 저는 공적 서류와 공고문을 다시 확인합니다.
- 저는 임장 대신 주변 수요부터 확인합니다.
- 저는 자금 계획을 다시 쓰고, 저는 대출 가능성을 먼저 점검합니다.
- 저는 입찰가를 “욕심”이 아니라 “내 안전선”으로 정합니다.
저는 이 순서를 지키면 저는 낙찰을 목표로 하기보다, 저는 사고를 피하는 습관을 먼저 만들 수 있다고 느꼈습니다.
마무리: 저는 경매를 ‘안전한 반복’으로 배웁니다
저는 경매가 한 번의 대박이 아니라, 작은 성공을 반복하는 게임이라고 생각합니다. 저는 그래서 저는 리스크 10가지를 먼저 거르고, 저는 쉬운 물건으로 경험을 쌓는 편을 택합니다. 저는 직장인에게 가장 중요한 자산이 시간과 멘탈이라고 생각합니다. 저는 그 자산을 지키는 방식으로 경매를 시작하는 것이 결국 가장 빠른 길이라고 믿습니다.
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면책 안내
저는 이 글을 정보 제공 목적으로 작성했습니다. 저는 최종 판단과 책임이 독자 본인에게 있다는 점을 분명히 안내합니다.
