전월세 계약을 앞두면 계약서만 중요하다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 현장에서는 계약서보다 먼저 읽어야 하는 문서가 있습니다. 바로 중개대상물확인설명서입니다. 이 문서는 중개사가 “이 집을 어떤 조건으로 설명했고, 어떤 위험 요소를 안내했는지”를 종이로 남기는 장치입니다. 이 문서가 비어 있거나 대충 작성되면, 나중에 문제가 생겼을 때 말이 길어지고 책임이 흐려질 수 있습니다. 그래서 바비파노트는 계약 당일에 계약서부터 보지 않고, 확인설명서부터 체크합니다. 이 글은 계약 현장에서 바로 써먹을 수 있도록 중개대상물확인설명서 체크리스트 12가지와 “계약서/특약으로 연결하는 요령”을 정리합니다.
이 글에서 얻는 것
- 확인설명서에서 꼭 봐야 할 핵심 12항목
- 현장에서 5분 안에 끝내는 체크 순서
- 애매한 설명을 특약 문장으로 고정하는 방법
0) 확인설명서가 중요한 이유 한 줄
계약서는 약속이고, 확인설명서는 설명과 책임의 기록입니다.
기록이 선명하면 분쟁이 줄고, 기록이 흐리면 분쟁이 커집니다.
1) 계약 당일 5분 루틴: 이 순서대로만 보면 됩니다
- 1분: 주소/면적/호수가 계약서·등기부와 같은지 확인
- 2분: 권리관계(근저당/압류/임차인) 관련 체크
- 2분: 관리비/하자/특약 연결 체크
이 순서를 지키면 중요한 항목이 빠질 확률이 크게 줄어듭니다.
2) 중개대상물확인설명서 체크리스트 12가지
[A. 기본 일치 3가지] “틀리면 바로 수정”
- 대상물 주소(동·호수): 계약서/등기부와 완전 일치
- 면적/용도: 설명과 크게 다르면 질문 후 기록 수정
- 임대인/중개업소 정보: 계약 주체와 연락처가 명확한지
주소 한 글자 실수는 계약 전체를 흔들 수 있으니, 첫 줄에서 잡는 편이 안전합니다.
[B. 권리/법적 사항 4가지] “애매하면 보류”
- 등기부 기준 권리관계 고지: 근저당/가압류/경매 관련 안내가 있는지
- 선순위 임차인/점유 관련: ‘해당 없음’인지, ‘확인 필요’인지가 적혀 있는지
- 위반건축물/건축물대장 관련: 해당 여부 표시가 있는지
- 대리인/법인 계약이면 권한 확인: 위임/대표 권한 관련 안내가 있는지
“구두로 들었다”는 말보다 “문서에 적혔다”가 훨씬 강합니다.
[C. 비용/상태 5가지] “분쟁이 나는 지점”
- 관리비: 금액만이 아니라 포함 항목이 적혀 있는지(수도/인터넷/주차 등)
- 수리/하자 고지: 하자가 있다면 위치와 처리 방식이 적혀 있는지
- 옵션/비품 인도: 에어컨/세탁기 등 포함이라면 목록이 적혀 있는지
- 입주 가능일/열쇠 인도 조건: 잔금일과 연결되는지
- 특약/추가 합의 연결: 구두 합의가 있으면 특약으로 옮기겠다고 안내하는지
3) 현장에서 바로 쓰는 질문 6개(짧게 묻고 기록으로 남기기)
- “관리비에 수도/인터넷/주차가 포함인가요? 포함 항목을 문서에 적어주세요.”
- “등기부 기준 근저당/압류 관련 안내가 문서에 반영됐나요?”
- “하자(누수/곰팡이)가 있으면 수리 주체와 기한을 문서나 특약에 적어주세요.”
- “옵션 목록(에어컨 등)을 인도 목록으로 넣어주세요.”
- “열쇠 인도는 잔금 후 즉시인가요? 조건을 문서에 남겨주세요.”
- “대리인/법인이라면 권한 서류 확인 사실을 문서에 남겨주세요.”
4) 특약 문장 예시(필요한 것만 골라서 복사)
아래 문장은 상황에 맞게 날짜/항목만 바꾸면 됩니다.
- “잔금일 전까지 등기부 권리관계(근저당 등)가 계약 시점과 달라질 경우, 임차인은 계약 해제를 요청할 수 있으며 계약금은 반환한다.”
- “관리비 포함 항목은 (수도/인터넷/주차)로 하며, 미포함 항목은 별도 정산한다.”
- “입주 전 하자(누수/곰팡이/도어락)는 임대인이 입주 전까지 수리하며, 미이행 시 임차인은 계약 해제를 요청할 수 있다.”
- “옵션(에어컨/세탁기 등)은 정상 작동 상태로 인도한다.”
5) 가장 흔한 실수 5가지(이것만 피하면 안정적입니다)
- 확인설명서를 “형식 문서”로 보고 읽지 않습니다.
- 관리비를 금액만 확인하고 포함 항목을 놓칩니다.
- 하자 수리를 ‘말’로만 합의하고 문서/특약에 남기지 않습니다.
- 주소/호수를 대충 보고 서명합니다.
- 서명 후 사본(사진)을 저장하지 않습니다.
마무리
중개대상물확인설명서는 계약의 부록이 아니라, 계약을 안전하게 만드는 본체에 가깝습니다. 주소/권리/비용/하자 12가지만 체크해도 “나중에 말이 길어지는 계약”을 상당수 걸러낼 수 있습니다. 계약 당일에는 집을 다시 보는 것보다, 이 종이 한 장을 정확히 읽는 것이 더 큰 도움이 됩니다.
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면책 안내
이 글은 정보 제공 목적이며, 주택 유형·거래 구조·지역 관행에 따라 확인 항목이 달라질 수 있습니다. 중요한 계약 판단 전에는 공적 서류 확인과 전문가 상담을 권합니다. 최종 판단과 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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