전세를 알아볼 때 가장 불안한 순간은 “이 집이 나중에 팔려도 보증금을 돌려받을 수 있을까”라는 질문이 떠오를 때입니다. 집이 예쁘고 위치가 괜찮아 보여도, 숫자가 불안하면 마음이 계속 흔들립니다. 바비파노트는 전세를 감으로 고르지 않기 위해 ‘안전선’부터 그립니다. 안전선은 거창한 공식이 아니라, 시세 범위 1개 + 선순위 합계 1개 + 마진 1개를 적는 습관입니다. 이 글은 전세 보증금을 지키기 위해 어떤 숫자를 먼저 적어야 하는지, 그리고 어떤 물건을 초반에 걸러야 하는지 순서대로 정리합니다.
이 글에서 얻는 것
- 전세 보증금이 위험해지는 구조를 숫자 3개로 단순화합니다.
- “안전선 계산표”로 10분 안에 후보를 탈락시키는 방법을 제공합니다.
- 계약 단계에서 실수를 줄이는 특약 문장 예시를 같이 제공합니다.
1) 안전선 계산 전, 먼저 이해해야 하는 한 문장
전세 보증금은 “집이 팔릴 때 남는 돈”에서 나옵니다.
그래서 전세 안전선은 결국 이렇게 바뀝니다.
(집의 현실 시세) – (선순위로 먼저 가져가는 금액들) = 내 보증금이 들어갈 자리
여기서 핵심은 “현실 시세”를 과대평가하지 않고, “선순위 금액”을 빠뜨리지 않는 것입니다.
2) 안전선 숫자 ① 현실 매매 시세 범위(하한)를 먼저 잡기
시세는 한 점이 아니라 범위입니다. 안전선은 보수적으로 잡아야 하니, “하한”을 먼저 잡는 게 편합니다.
- 같은 단지/동네에서 최근 거래 3개를 찾습니다.
- 조건이 비슷한 평형/층/방향을 우선으로 봅니다.
- 그중에서 가장 낮은 쪽을 **시세 하한(보수값)**으로 적습니다.
팁: 시세가 얇은 지역(거래가 거의 없는 곳)은 초보에게 난이도가 올라갑니다. 거래가 얇으면 안전선이 흐려집니다.
3) 안전선 숫자 ② 선순위 합계(근저당 + 선순위 보증금)를 적기
전세에서 자주 놓치는 부분이 “내 보증금보다 먼저 가져가는 돈”입니다.
(1) 근저당이 있으면 ‘채권최고액’을 먼저 적기
등기부등본 을구에서 근저당이 보이면, 보통 ‘채권최고액’이 함께 나옵니다.
이 숫자는 “대출 원금”이랑 다를 수 있으니, 안전선에서는 그대로 크게 잡는 방식이 보수적입니다.
(2) 선순위 임차인이 의심되면, 초보 단계에서는 보류하기
선순위 임차인(대항력/우선변제) 이슈가 있으면 계산이 복잡해집니다.
초보 단계에서는 “숙제 물건”으로 따로 빼두는 전략이 안전합니다.
4) 안전선 숫자 ③ 안전 마진을 고정하기(여유칸 만들기)
안전 마진은 “시세가 흔들리거나 비용이 생겨도 버티는 여유칸”입니다.
바비파노트는 마진을 0으로 두지 않습니다.
- 보수적으로 가려면 **시세 하한의 10~20%**를 마진으로 잡습니다.
- 위험 신호가 있는 물건(거래 적음/신축 빌라/급매 분위기)은 마진을 더 크게 잡는 편이 낫습니다.
정답 숫자는 없지만, “마진을 무조건 남긴다”는 습관이 사고를 줄입니다.
5) 10분 실전 루틴: 안전선으로 ‘후보 탈락’부터 하기
아래 순서를 그대로 하면 10분 안에 결론이 납니다.
- 시세 하한을 적습니다.
- 근저당 채권최고액을 적습니다.
- 선순위 이슈가 의심되면 “보류”로 표시합니다.
- 안전 마진(10~20%)을 적습니다.
- 마지막으로 이렇게 계산합니다.
가능 보증금 = 시세 하한 – 선순위 합계 – 안전 마진
가능 보증금보다 내 보증금이 크면, 그 물건은 설명이 아무리 좋아도 “위험 후보”로 분류하는 게 편합니다.
6) 빨간 깃발 7가지: 이런 신호가 보이면 더 보수적으로 보기
- 시세 자료가 얇고 거래가 드뭅니다.
- 전세가가 매매가에 너무 바짝 붙어 보입니다.
- 근저당이 많거나, 채권최고액이 큰 편입니다.
- 임대인이 법인/다주택 구조로 보이며 설명이 흐립니다.
- “빨리 계약해야 한다”는 압박이 강합니다.
- 입주 직전까지 서류 제공을 미룹니다.
- 보증보험 가능 여부에 대해 확답을 피합니다.
7) 계약 단계에서 실수 줄이는 특약 문장(예시)
아래 문장은 상황에 맞게 날짜만 바꿔서 넣을 수 있습니다.
- “잔금일 전까지 등기부 권리관계(근저당 등)가 변동될 경우, 임차인은 계약을 해제하고 계약금 반환을 요청할 수 있습니다.”
- “임대인은 잔금일 기준까지 계약 목적물의 권리관계를 계약 시점과 동일하게 유지합니다.”
- “보증보험 가입이 불가한 경우, 임차인은 계약 해제 및 계약금 반환을 요청할 수 있습니다.”
문장 핵심은 “나중에”가 아니라 “조건”을 계약서에 남기는 것입니다.
마무리
전세는 정보 싸움처럼 보이지만, 실제로는 숫자 싸움에 가깝습니다. 시세 하한, 선순위 합계, 안전 마진 이 3개만 적어도 위험한 물건이 빠르게 걸러집니다. 이 안전선 습관이 쌓이면 집을 보는 눈이 단단해지고, 계약 과정에서도 질문이 선명해집니다.
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면책 안내
이 글은 정보 제공 목적이며, 제도·시장·개인 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 중요한 계약 판단 전에는 공적 서류 확인과 전문가 상담을 권합니다. 최종 판단과 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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