저는 실거주 집을 알아볼 때 “얼마짜리 집을 볼까”부터 묻는 습관이 있었습니다. 저는 그런데 집값을 먼저 정하면, 저는 금리가 바뀌는 순간 기준이 흔들린다는 걸 여러 번 느꼈습니다. 저는 직장인에게 집은 이벤트가 아니라 매달 반복되는 생활이라고 생각합니다. 저는 그래서 저는 집값이 아니라 **월 이자(월 부담)**부터 정합니다. 저는 월 이자를 먼저 정하면, 저는 대출 규모가 자연스럽게 제한되고, 저는 그 제한 안에서 집을 고를 수 있다고 믿습니다. 저는 이 글에서 제가 실제로 쓰는 이자 스트레스 테스트 방법을 정리하고, 저는 20분 안에 내 예산 범위를 뽑는 순서를 안내하겠습니다.
저는 오늘 이 글에서 3가지를 얻습니다
- 저는 금리 상승을 가정해도 버틸 수 있게 월 이자 상한선을 정하는 방법을 알려드립니다.
- 저는 3가지 금리 시나리오로 스트레스 테스트 표를 만드는 순서를 제공합니다.
- 저는 “가능”이 아니라 “지속 가능”으로 내 집 예산 범위를 정하는 기준을 공유합니다.
1) 저는 ‘월 주거비 상한선’ 안에서 이자 상한선을 분리합니다
저는 주거비가 월세만으로 끝나지 않는다고 생각합니다. 저는 실거주 매수에서는 이자와 관리비, 세금과 수리비가 같이 움직인다고 느꼈습니다. 저는 그래서 저는 먼저 월 주거비 상한선을 정하고, 저는 그 안에서 “이자에 쓸 수 있는 상한선”을 따로 분리합니다.
저는 상한선을 이렇게 잡습니다.
월 주거비 상한선 = (세후 월급 × 0.25~0.35) – 필수 저축액
저는 그리고 이 안에서 이자 상한선을 이렇게 배치합니다.
- 저는 월 주거비 상한선 중 70~80%를 이자+관리비로 잡습니다.
- 저는 나머지 20~30%를 세금/수리/변동비로 비워둡니다.
저는 이 여유가 없으면, 저는 집을 샀을 때 마음이 계속 불안해진다고 느꼈습니다.
2) 저는 금리 시나리오 3개로 스트레스 테스트를 만듭니다
저는 금리를 하나로 놓고 계산하면, 저는 결과가 과하게 낙관적으로 나온다고 느꼈습니다. 저는 그래서 저는 항상 시나리오 3개를 씁니다.
- 저는 **현재 금리(기준 시나리오)**를 씁니다.
- 저는 **상승 금리(+1%p)**를 씁니다.
- 저는 **상승 금리(+2%p)**를 씁니다.
저는 이 3개를 놓고 “+2%에서도 버틸 수 있는가”를 제 기준으로 삼습니다. 저는 이 기준이 보수적이어서 덜 멋져 보여도, 저는 직장인에게는 안전이 속도라고 생각합니다.
3) 저는 ‘월 이자’를 먼저 대략 계산합니다(초간단 버전)
저는 정확한 상환 방식(원리금/원금균등)을 따지기 전에, 저는 우선 대략적인 월 이자 규모를 잡습니다. 저는 대략 계산이 있어야 후보 집값을 빨리 줄일 수 있다고 느꼈습니다.
저는 이렇게 계산합니다.
대략 월 이자 = 대출원금 × 연이율 ÷ 12
저는 이 계산이 완벽하지 않다는 걸 압니다. 저는 다만 이 계산이 “내가 감당 가능한 대출 크기”를 빠르게 보여준다고 생각합니다.
제가 쓰는 역산(이자 상한선 → 대출 가능액)
저는 월 이자 상한선을 정해두고, 저는 대출 가능액을 역으로 계산합니다.
대출 가능액(대략) = 월 이자 상한선 × 12 ÷ 연이율
저는 이 역산이 있으면, 저는 집값 검색을 할 때부터 필터가 걸린다고 느꼈습니다.
4) 저는 예시로 한 번만 돌려보고 제 숫자로 바꿉니다
저는 예시가 있어야 계산이 덜 무섭다고 느꼈습니다. 저는 아래 예시를 보고, 저는 바로 내 숫자로 바꿔 적는 것을 추천합니다.
- 저는 세후 월급이 350만 원이라고 가정합니다.
- 저는 필수 저축액을 70만 원으로 가정합니다.
- 저는 월 주거비 상한선을 350×0.30=105만 원으로 잡고, 저는 여기서 70만 원을 빼서 35만 원을 남깁니다.
- 저는 이 값이 너무 작다고 느끼면, 저는 비율(0.30)과 저축액을 “현실 수준”에서 다시 조정합니다.
저는 다음으로 월 주거비 상한선이 105만 원이라면, 저는 이자+관리비에 80%를 배치해서 약 84만 원을 잠정 상한으로 둡니다. 저는 관리비를 15만 원으로 잡으면, 저는 이자 상한선을 약 69만 원으로 둡니다.
저는 이제 역산을 합니다.
- 저는 연 4%를 기준으로 잡으면, 대출 가능액은 대략 69만×12÷0.04 = 약 2.07억 원입니다.
- 저는 연 6%(+2%p)에서도 버티려면, 대출 가능액은 대략 69만×12÷0.06 = 약 1.38억 원입니다.
저는 이 결과를 보면 “나는 2억 대출이 가능해 보이더라도, 6% 스트레스에서는 1.4억이 안전선”이라는 결론을 얻습니다. 저는 이 결론이 나오면, 저는 집값 예산도 그에 맞춰 현실적으로 좁힙니다.
5) 저는 스트레스 테스트 결과로 ‘집값 상한’을 정합니다
저는 대출만 정해도 끝이 아니라고 생각합니다. 저는 내 돈(자기자본)과 취득부대비용까지 같이 봐야 한다고 느꼈습니다. 저는 그래서 저는 마지막에 집값 상한을 이렇게 잡습니다.
집값 상한(대략) = 안전 대출 가능액 + 내가 넣을 수 있는 자기자본 – 부대비용 여유
저는 부대비용 여유에 취득세, 중개비, 이사비, 가구비 같은 항목이 들어갈 수 있다고 생각합니다. 저는 초보일수록 부대비용을 과소평가하기 쉬워서, 저는 여유를 남기는 쪽을 선택합니다.
6) 저는 이자 스트레스 테스트를 통과해도 ‘생활 스트레스’를 한 번 더 봅니다
저는 숫자가 맞아도 생활이 깨질 수 있다고 생각합니다. 저는 그래서 저는 아래 질문을 마지막으로 던집니다.
- 저는 금리가 올라 월 이자가 늘어도 저축을 0으로 만들지 않을 수 있는가를 묻습니다.
- 저는 이자를 내면서도 비상금을 계속 쌓을 수 있는가를 묻습니다.
- 저는 이자 부담 때문에 **삶의 선택지(이직/휴식)**가 사라지지 않는가를 묻습니다.
저는 이 질문에서 “아니오”가 나오면, 저는 집값을 낮추거나 시기를 늦추는 편이 낫다고 생각합니다.
마무리: 저는 ‘가능’이 아니라 ‘지속 가능’으로 예산을 정합니다
저는 실거주 매수를 고민할 때 “얼마까지 대출이 나오나”부터 보면 마음이 급해진다고 느꼈습니다. 저는 그래서 저는 월 이자 스트레스 테스트로 제 안전선을 먼저 정합니다. 저는 이 방식이 보수적으로 보이더라도, 저는 직장인이 오래 버티는 선택을 만드는 데 도움이 된다고 믿습니다. 저는 오늘 한 번만 표를 만들어두면, 저는 금리가 바뀌어도 흔들리지 않고 예산을 다시 계산할 수 있다고 생각합니다.
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면책 안내
저는 이 글을 정보 제공 목적으로 작성했습니다. 저는 개별 대출·투자·법률 자문을 제공하지 않으며, 저는 중요한 의사결정 전에 금융기관 상담과 본인 상황 점검을 권합니다. 저는 최종 판단과 책임이 독자 본인에게 있다는 점을 분명히 안내합니다.
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